Mới có hiệu lực gần hai tuần, song Nghị định 71 khiến nhiều nhà đầu tư địa ốc nhấp nhổm không yên. Tuy nhiên, một số người lạc quan cho rằng quy định này sẽ tăng cường cơ hội cho những nhà đầu tư thực sự.

Tháng cô hồn, giao dịch thị trường nhà đất èo uột. Thị trường càng trầm lắng khi nghị định 71 có hiệu lực, quy định các bên chỉ được ký hợp đồng ủy quyền công chứng quyền sử dụng, bán, cho thuê khi nhà đã xây xong. Theo ông Lê Xuân Trường, Giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản B.D.S, các dự án bất động sản mới giao dịch thông qua công chứng ủy quyền chiếm khoảng trên 70%.

Thực tế, mỗi dự án kể từ khi bắt đầu bán ra thị trường bằng các hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư... cho đến lúc bàn giao nhà cho khách hàng phải mất vài năm. "Trong khi đó nhu cầu mua đi bán lại chiếm tỷ lệ rất cao trong khoảng thời gian này. Do đó, trước mắt quy định mới này đã siết chặt cửa 'lướt sóng' đối với nhà đầu tư", ông Trường nói.

Phó giám đốc của một công ty bất động sản tâm sự, ông vẫn đang ôm một số căn hộ chung cư ở khu vực phía Tây thành phố. Tiền đã đóng xong đợt một, chưa kịp "lướt" nhanh thì gặp lúc thị trường địa ốc chững lại. Đang thắc thỏm chờ thị trường lên thì gặp ngay quy định không được ủy quyền công chứng khi nhà chưa xây xong. "Dốc vào đó đã gần 2 tỷ, giờ tôi chỉ còn biết 'bó gối' ngồi để huy động bạn bè theo trọn dự án mà thôi", vị phó giám đốc ngán ngẩm.

Có thể bán 20% dự án bất động sản không qua sàn. Ảnh: Hoàng Hà.

Ông Phạm Thanh Hưng, Phó tổng giám đốc Cen Group cho hay, những người mua dự án bất động sản trong thời kỳ "lúa còn non" chủ yếu là những người kinh doanh địa ốc, mua để đầu tư. Còn lại, những người mua để ở lại thích những căn hộ đã hoàn thiện, giấy tờ đầy đủ. Do đó, không cho phép ủy quyền công chứng khi nhà chưa xây xong có thể làm thị trường chững lại.

Thêm vào đó, theo ông Hưng, việc thắt chặt chuyển nhượng trong giai đoạn góp vốn cũng được thể hiện thông qua quy định chỉ được phép bán 20% sản phẩm không qua sàn. Để được quyền bán, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo về số lượng, địa chỉ nhà, loại nhà kèm theo danh sách tên, địa chỉ các đối tượng được phân chia lên Sở Xây dựng. Theo đó, Sở xây dựng sẽ nắm tất cả các thông tin của người mua từ khi dự án bắt đầu triển khai cho đến khi công trình hoàn thành.

"Những khách hàng có nhu cầu mua buộc phải theo dự án đến khi bàn giao nhà mới được chuyển nhượng. Quy định này đã chặn hết các cửa lướt sóng của các nhà đầu tư thứ cấp cho dù là bên bán hay bên mua", ông Hưng nói.

Tuy nhiên, một số chuyên gia lạc quan hơn lại cho rằng, Nghị định 71 sẽ làm thị trường minh bạch hơn. Ông Đặng Văn Quang, Trưởng phòng Tư vấn chiến lược của Công ty John Lang LaSalle Việt Nam đánh giá, những giao dịch qua ủy quyền công chứng chứa đựng rất nhiều rủi ro. Người mua đôi khi gặp phải những sản phẩm "hứa" không có thực. Thêm vào đó, người được ủy quyền không có quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như giấy phép xây dựng mang tên mình vì không phải là người mua bán trực tiếp lô đất.

Ông Quang nhận định, nghị định sẽ làm cuộc chơi trong làng bất động sản rõ ràng và rành mạch hơn. Nhà đầu tư không đủ năng lực tài chính sẽ buộc phải buông dự án nhường cơ hội cho những người có năng lực thực sự. "Nghị định chủ yếu tác động vào những dự án đang trong quá trình hình thành. Những giao dịch mang tính chất lướt sóng sẽ bị hạn chế", ông Quang nhận định.

Từ trước đến nay, quá trình mua bán nhà đất vẫn diễn ra vòng vèo qua nhiều nhà đầu tư thứ cấp khiến giá liên tục bị đẩy lên cao. Giao dịch hầu hết đã chững lại song giá vẫn cao chót vót. Tiêu biểu như Geleximco giá đang ở mức 37,1-44,6 triệu đồng mỗi m2, Văn Phú 41 triệu đồng...

Ông Nguyễn Đỗ Việt, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần sông Đà Thăng Long nhận định, giá bất động sản sẽ có khả năng giảm xuống. Cùng với nguồn cung hiện nay khá nhiều, các nhà đầu tư có năng lực bám sát thị trường, loại bỏ những nhà đầu tư lướt sóng sẽ bớt cầu chênh giá. Thêm vào đó, quy định cho phép chủ đầu tư không hạn chế tầng cao đối với nhà ở xã hội sẽ tạo thêm nguồn cung làm giá bất động sản dần trở về giá trị thực.

Hoàng Lan